Zawarcie umowy kupna mieszkania wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, tzw. PCC. W sierpniu 2023 roku opublikowano ustawę, która zwolniła osoby nabywające swoją pierwszą nieruchomość z obowiązku uiszczenia podatku. Jednocześnie wprowadziła dodatkowy podatek od zakupu wielu mieszkań. Ile wynosi dodatkowy PCC? Kiedy trzeba go płacić? I czy jest sposób, by uniknąć płatności?
Z tego artykułu dowiesz się:
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): co musisz o nim wiedzieć?
Podatek od czynności cywilnoprawnych to podatek, który muszą zapłacić osoby dokonujące określonych czynności prawnych, w tym nabycia nieruchomości na rynku wtórnym. Jest on regulowany ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek zapłaty PCC spoczywa na kupującym nieruchomość. Sprzedający nie ponosi tego kosztu.
Standardowa stawka PCC przy zakupie nieruchomości wynosi 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Wartość rynkowa to cena, za którą nieruchomość mogłaby zostać sprzedana na wolnym rynku, uwzględniając stan techniczny, lokalizację i inne czynniki wpływające na jej wartość – np. jeśli wartość rynkowa mieszkania wynosi 400 000 zł, PCC wyniesie 8 000 zł (400 000 zł x 2%). Podatek PCC należy zapłacić w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Wypełnia się w tym celu formularz PCC-3, który trzeba złożyć w odpowiednim urzędzie skarbowym. Podatek można zapłacić przelewem na konto urzędu skarbowego.
Co ciekawe, osoby kupujące mieszkanie od dewelopera z reguły nie ponoszą dodatkowych kosztów od czynności cywilnoprawnych. Dokumentem zakupu w takiej sytuacji jest wystawiona przez dewelopera faktura VAT. Wartość podatku VAT (która jest wliczona w cenę nieruchomości) wynosi 8% dla obiektów budowlanych lub ich części wliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, a dla pozostałych nieruchomości – 23%.
Nowelizacja ustawy z dnia 26 maja 2023 roku, opublikowana 31 sierpnia 2023 roku, zwolniła z PCC osoby fizyczne nabywające swoje pierwsze mieszkanie – pod warunkiem, że jest to lokal z drugiej ręki, a sprzedaż nie podlega VAT. Jednocześnie w ustawie pojawił się zapis o obowiązku zapłaty dodatkowego podatku od zakupu wielu mieszkań.
Sprawdź również: Które składki ZUS odliczamy od dochodu?
Ustawa wprowadza dodatkowy podatek od zakupu wielu mieszkań
Dodatkowy podatek wynoszący 6% od szóstego i każdego następnego lokalu mieszkalnego, stanowiących odrębne nieruchomości w jednym bądź w kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej – właśnie tak brzmi nowy przepis w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, który wszedł w życie 1 stycznia tego roku. Oznacza to, że nabywca, który kupi powyżej pięciu mieszkań w jednej inwestycji, jest zobowiązany do zapłaty dodatkowego PCC wynoszącego 6% od wartości szóstej i każdej kolejnej nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, czy lokale zostały zakupione jednorazowo, czy w kilku transakcjach.
Obowiązek zapłaty obowiązuje również w sytuacji nabycia lokalu na zasadach współwłasności przez kilku kupujących – wówczas przynajmniej jeden z nich jest zobowiązany do uiszczenia opłaty.
Co ważne, zasada nie dotyczy transakcji, których przedmiotem są całe budynki mieszkalne – tj. deweloper na zlecenie inwestora buduje budynek „pod wynajem” i następnie sprzedaje go inwestorowi. Nowemu PCC nie podlega także sprzedaż budynków niemieszkalnych, spółek celowych z wybudowanymi mieszkaniami oraz domów jednorodzinnych.
Dodatkowy podatek jest rezultatem nowelizacji kilku ustaw, w tym: ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy dotyczącej społecznych form rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz innych. Ideą wprowadzenia nowego podatku od zakupu wielu mieszkań jest przeciwdziałanie hurtowemu wykupowi nieruchomości – często przez fundusze mieszkaniowe z zagranicznym kapitałem.
PCC a VAT
Według obowiązującego prawa nabywca nieruchomości płaci PCC lub VAT, w zależności od rodzaju transakcji. Innymi słowy, konieczność zapłaty VAT eliminuje obowiązek rozliczenia PCC. Nowelizacja ustawy wyłącza tę zasadę. Oznacza to, że transakcje opodatkowane VAT są dodatkowo obciążone PCC. Nowe przepisy dotyczą zatem sprzedaży detalicznej na rynku pierwotnym. Mieszkania kupowane z drugiej ręki od osób prywatnych pozostają opodatkowane stawką PCC 2%, natomiast pojedyncze transakcje z rynku pierwotnego (poniżej 5 mieszkań), a także zakup mieszkań od różnych deweloperów dalej są opodatkowane VAT.
Przeczytaj również: 3 korzystne zmiany w uldze B+R: co czeka przedsiębiorców?
Nie zawsze trzeba zapłacić dodatkowe 6%
Nowe przepisy nie zawsze mają zastosowanie. Przede wszystkim nie obejmują funduszy PRS, inwestujących w zakup całych bloków (apartamentowców). Wynika to z faktu, że zakup budynku bez wyodrębnionych lokali nie podlega dodatkowemu opodatkowaniu 6% PCC, nawet jeśli w ramach transakcji zakupiono kilkadziesiąt czy nawet kilkaset mieszkań.
Podatku nie musi płacić indywidualny inwestor, który zdecyduje się na zakup lokali mieszkalnych w różnych lokalizacjach (tj. na różnych nieruchomościach gruntowych). Zasada dotyczy bowiem mieszkań znajdujących się w obrębie jednej nieruchomości.
Ponadto nabywca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku, kiedy:
- sprzedawcą mieszkania jest spółdzielnia, a przedmiotem sprzedaży mieszkanie na prawie spółdzielczym własnościowym,
- transakcja dotyczy wykupu mieszkania komunalnego, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- zakup mieszkania jest efektem wywłaszczenia wcześniej posiadanej nieruchomości, a kwota transakcji w całości pokrywa otrzymane odszkodowanie z tego tytułu,
- zakup dotyczy nieruchomości wykupionej na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.
PCC 6%: podsumowanie
Dodatkowy podatek muszą zapłacić inwestorzy, którzy chcą kupić 6 i więcej lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub w kilku budynkach zlokalizowanych na jednej nieruchomości gruntowej – w jednej bądź w kilku transakcjach. Zasada dotyczy również sytuacji, kiedy poprzednie lokale zostały nabyte przed wejściem ustawy w życiu (np. inwestor nabył 5 lokali w 2022 roku i zapłacił tylko VAT, natomiast przy zakupie 6 lokalu z tej samej nieruchomości gruntowej musi zapłacić dodatkowy PCC oraz VAT). Stawka podatku wynosi 6% wartości kupowanej szóstej bądź kolejnej nieruchomości. Co ważne, PCC 6% ma zastosowanie wyłącznie w przypadku nabywania lokali opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (czyli lokali z rynku pierwotnego). Podwyższone opodatkowanie dotyczy również sytuacji, gdy kupujący nie nabędzie prawa własności całych lokali mieszkalnych, a jedynie udziały w nich, a także wtedy, gdy lokal zostanie zakupiony we współwłasności.
Wprowadzenie dodatkowego podatku PCC w wysokości 6% od zakupu wielu mieszkań stanowi istotną zmianę w systemie podatkowym, mającą na celu regulację rynku nieruchomości. Choć wyższe opłaty mogą stanowić wyzwanie dla inwestorów, potencjalnie wpłyną one pozytywnie na dostępność mieszkań dla przeciętnych obywateli, zmniejszając presję na ceny.